Trygge hushandler

Ejerskifteforsikringens dækning er bestemt i lovgivningen og dermed enslydende for alle forsikringsselskaber. Det betyder derfor, at ordlyden ikke umiddelbart kan ændres. Forsikring & Pension arbejder løbende på at forbedre kommunikationen af forsikringens dækning til forbrugerne herunder at forklare, hvad der er omfattet af ordningen, og hvad der ikke dækkes af forsikringen.

Mange forbrugere har høje forventninger, når de flytter ind i det nyerhvervede drømmehus og har ikke altid forståelse for, at huse helt naturligt får skavanker i løbet af deres levetid. Ejerskifteforsikringens dækningsregler er komplicerede, og hvis køber opdager forhold, som ikke lever op til forventningerne, og forsikringsselskabet afslår dækning, er der grobund for skuffede forventninger. Køber kan klage til Ankenævnet for Forsikring, men er ofte ikke klar over, at ejerskifteforsikringen sammenligner med andre huse af samme alder og stand, før skader kan erstattes. Samtidig gælder, at ’skavanker’ på et gammelt hus ikke skal anføres som skader i tilstandsrapporten og ikke skal være dækket af ejerskifteforsikringen.

Den byggesagkyndige skal være uvildig og uafhængig af interesser, som kan påvirke arbejdet som byggesagkyndig. Det betyder, at ejendomsformidleren ikke må rådgive sælger om, hvilken byggesagkyndig sælger skal få til at udføre huseftersynet. Da det er forsikringsselskabet, der skal erstatte skader, som ikke bliver opdaget og beskrevet i en tilstandsrapport, har forsikringsselskabet samme interesse som køber i, at eventuelle skader og mangler på huset er beskrevet korrekt i tilstandsrapporten. Det er derfor vigtigt for kvaliteten i tilstandsrapporter og el-eftersynsrapporter og dermed forbrugerbeskyttelsen, at sælger har mulighed for at bede et forsikringsselskab om at foreslå en byggesagkyndig, der skal udarbejde rapporten.

Forsikringsselskaberne har samme interesse som køber i, at kvaliteten af rapporterne er høj, og at skader og mangler på huset er beskrevet tilstrækkeligt. Da de enkelte forsikringsselskaber hvert år ser et meget stort antal tilstandsrapporter, har de dermed et omfattende erfaringsgrundlag med hensyn til, hvilke sagkyndige der udarbejder rapporter af høj kvalitet. Forsikringsselskaber vælger derfor ofte at samarbejde med bestemte byggesagkyndige, som de ved udarbejder tilstandsrapporter af høj kvalitet.

Forsikringsselskaberne har i mange år tabt penge på ejerskifteforsikringen, og i dag udbyder kun elleve selskaber forsikringen. Det skyldes bl.a., at priskonkurrencen er meget hård, at sagsbehandlingen ofte er kompliceret og langvarig, og at selv nok så korrekte og berettigede afviste erstatningskrav kan resultere i skuffede kunder. Derfor er der mange forsikringsselskaber, der vælger ikke at tilbyde produktet.

Det er forsikringsselskabernes vurdering, at op imod halvdelen af samtlige skadeanmeldelser på ejerskifteforsikringen i dag vedrører fugt. Mange af disse anmeldte skader afvises af selskaberne, fordi der ikke er tale om dækningsberettigede skader. Afvisningerne betyder skuffede forventninger hos forbrugerne, der ofte har svært ved at acceptere, at fugt og skimmelsvamp er almindelige skavanker på et ældre hus.

Vurdering af om forekomst af fugt og skimmelsvamp udgør en skade i ejerskifteforsikringens forstand, beror på en sammenligning mellem på den ene side den konstaterede fugt og eventuel skimmelsvamp i det konkrete hus og på den anden side, hvad man på baggrund af husets opførelsestidspunkt og konstruktionsmåde må forvente i relation til forekomst af fugt og skimmelsvamp. Køber man fx et hus med kælder, der er opført 1910, må man således forvente, at der er fugt i kælderen, idet bygningen blev opført på et tidspunkt, hvor man ikke sikrede mod indtrængende fugt.

Hvis en konstruktion ikke er udført håndværksmæssigt korrekt, og dét er årsagen til fugt- eller skimmelsvampeskade, vil ejerskifteforsikringen dække skaden.

En optimal tilstandsrapport og el-eftersynsrapport er udarbejdet af kvalificerede bygningssagkyndige og el-sagkyndige, der omhyggeligt og med høj faglighed har gennemgået huset efter de retningslinjer, der er opsat i Huseftersynsordningen. Forud for eftersynet har sælger loyalt givet oplysninger om det hus, han skal sælge.

Disse oplysninger indgår også i eftersynet. Det hele er med til at give køber et så korrekt billede af det hus, han køber.

Den bygningssagkyndige skal være uvildig og uafhængig af interesser, som kan påvirke arbejdet som bygningssagkyndig. Sælger og ejendomsmægler har en interesse i at få huset solgt hurtigst muligt, hvilket giver en interesse i ”pæne” rapporter. Derfor må ejendomsmægleren ikke vælger den bygningssagkyndige, der skal lave rapporterne.

Køber og forsikringsselskab har samme interesser, nemlig i at få retvisende rapporter, så køber får et realistisk billede af huset og kan forhandle en fair pris, og så forsikringsselskabet kan prisfastsætte risikoen korrekt.

Ved at lade forsikringsselskabet pege på en bygningssagkyndig undgår ordningen en interessekonflikt og skaber balance i forholdet mellem køber og sælger.

En skyggerapport var en rapport der blev udarbejdet med ekstra oplysninger til forsikringsselskabet, i forbindelse med et boligsalg.

Oplysningerne blev brugt til at give andre typer forsikringstilbud til den kommende boligejer i forbindelse med huskøbet. De var dog problematiske, da den nuværende boligejer ikke havde bedt om det. Derfor udarbejdes der ikke længere skyggerapporter.

Det står det enkelte forsikringsselskab frit for – og den enkelte bygnings-sagkyndig – at indgå et samarbejde – ligesom det er i ethvert andet samarbejdsforhold.
For at højne kvaliteten af rapporterne stiller forsikringsselskaberne løbende krav til de samarbejdende bygningssagkyndige.

Forsikringsbestillervejen er i høj grad automatiseret, således at processen med bestilling af rapport og udarbejdelse af forsikringstilbud er fuldt integreret og automatiseret i tilbudssystemer mellem ejendomsmægler, forsikring og bygge-sagkyndig. Det betyder at det er nemt og hurtigt for forbrugerne og omkostningseffektivt.

Forsikringsselskabet laver tilbud på baggrund af alle rapporter udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig. Der kan dog være enkelte helt særlige tilfælde, hvor forsikringsselskaberne afviser at lave tilbud på baggrund af rapporter udarbejdet af bestemte bygningssagkyndige. F.eks. hvor selskabet har erfaringer med, at rapporterne har for ringe kvalitet.

Nogle forsikringsselskaber har en politik om, at de ikke giver tilbud på specielle typer af huse som fx fredede huse eller halmhuse.
Du kan se mere på ejerskifteforsikringsguiden – klik her

Ejendomsmægleren må ikke pege på en bygningssagkyndig, så derfor går mæglerens bestilling igennem et forsikringsselskab.
Sælger og ejendomsmægler har en interesse i at få huset solgt hurtigst muligt, hvilket giver en interesse i ”pæne” rapporter.
Køber og forsikringsselskab har samme interesser, nemlig i at få retvisende rapporter, så køber får et realistisk billede af huset og kan forhandle en fair pris, og så forsikringsselskabet kan prisfastsætte risikoen korrekt.

Ved at bevare ’forsikringsbestillervejen’ undgår ordningen en interessekonflikt og skaber balance i forholdet mellem køber og sælger.
Forsikringsbestillervejen er desuden med til at sikre høj kvalitet af rapporter, en hurtig levering via automatiserede processer samt stordriftsfordele, der giver konkurrence på pris og dermed billigere rapporter.

Et omsætningsloft eller en omsætningsbegrænsning er i strid med konkurrencelovgivningen, da det er ulovligt at lave den slags brancheaftaler. Det blev undersøgt, da Sikkerhedsstyrelsen tidligere foreslog at begrænse brugen af byggesagkyndige.